一戸建て　東京の注意点

これから住宅地に変わる予備軍もある。
新しいところでは、ゴミ埋立地で地盤がまだ固まっていないため、テニスコートなどに使われているA地区も、地盤が固まれば商業用地や住宅地に転用される予定である。
そこに建てられるであろうタワーマンションは眺望がよい。
　東京では超高層ビル、超高層集合住宅の建設が盛んに進められているが、超高層の建物を建てるにも地下鉄を通すにも地下を深く掘らねばならない。
そうやって掘られた土砂が東京湾をさらに埋めていくため、将来にわたって埋立地は増えていく。
　埋め立てによって市街地が急増した地区はT県にも多い。
U市はその典型である。
東京に隣接しながら三方を海と川に囲まれた「陸の孤島」であったため、昭和期に入っても大きな発展はなかった。
私か大学生の頃はUといえば「潮干狩りの町」だった。
　しかし、昭和三七年に地元が漁業権を一部放棄、三九年にE社長の雄大な構想によって、M不動産建設の浚渫事業で海面埋め立て事業が始まった。
地盤が固まると、様相は一変した。
当時は面積四・四平方キロメートル、人口一万八〇〇〇人の「U町」にすぎなかったのだが、昭和四六年に漁業権を完全に放棄して第二期埋立事業が行なわれ、これが終了した五六年には一七平方キロメートル、一〇万五〇〇〇人に増えている。
面積で三・九倍、人口で五・八倍である。
その後の第三期埋立事業では面積はさほど増えていないが、人口は八・八倍の一五万九〇〇〇人に増えている。
住宅も大量に建設され、大型ホテルや、K線M駅周辺の開発に伴う大型ショッピングモールも開業した。
　いっぽう、C市M区は二一二六平方キロメールの区域すべてが浚渫事業によって埋め立てられた造成地である。
C市の埋立事業は、昭和三九年に始まり、その後C県に引き継がれ、昭和五五年まで続いた。
複合的で未来型の街づくりが計画的に進められた結果、Mドームを中心にオフィスビルやホテル、学校、住宅のほか本格的日本庭園である「M園」やCマリンスタジアム、さらにはセーリングボートやヨットなども楽しめる人工浜などがあり、都市機能が充実した未来型の都市づくりが行なわれている。
　C市全域で現在までに埋め立てられた面積は約三三平方キロメートルで、市域面積約二七二平方キロメートルの一二パーセント強におよぶ。
同時に人口も急増、昭和三九年当時は三一万八〇〇〇人であったのが、埋立事業が終了した昭和五五年には七四万六〇〇〇人と二・三倍に、さらに現在では九三万二〇〇〇人に増加し、政令指定都市に発展している。
　このほか、Y市も、Lタワーや、国立国際会議場、Qビルなどを擁し、東京湾臨海部の巨大プロジェクトである。
ここは、M工業Y造船所の工場跡地と埋立地によって生まれた街である。
その広さは一・八六平方キロメートルとYスタジアムの約七〇倍。
分譲住宅予定地に高層マンション建設が進められている。
当該地区の就業人口はこれからも増加し四万四〇〇〇人に達するだろうと見られている。
　Oでは「O湾臨海開発整備法」により、「N地区」と称されている広大な埋立地O湾ベイエリアの開発が行なわれ、そこにオフィス群が建設されている。
　また、F県のYドーム、Sホテル、Hタウン、H地区のマンション群は、F市による埋立事業で造成された土地である。
　このように、多くの人を集める人気スポットのいくつかは、この二〇～四〇年の間に、埋め立て事業で造成された土地である。
　東京都心に次々と大型ビルが竣工している。
現在建築中や計画中の大型ビルも多く、今後も供給が続く。
「Rヒルズ」や新「Mビル」などが竣工した平成一五年の東京二三区の大規模ビル供給量は、前年の二倍の二二一万平方メートルに達し、「二〇〇三年問題」とも称され、この年オフィスが過剰になるのではないかと心配された。
しかし、東京の有効求人倍率の上昇、外資企業の東京への進出などで、空室率の上昇は軽微なものだった。
　その後、平成一六年、一七年の新規大型ビルの供給が一〇〇万平方メートル前後に留まったため、再び空室率は低下した。
ついで平成一九年は、大型オフィスビルの竣工床面積は一五三万平方メートルに達する見込みだが、空室率は低下しないだろう。
二〇年以降もビルの建築が続くが空室率は低下しないとみられている。
バブル期にオフィスの賃料が上昇し都心から周辺へ本社機能の移転が進んだのだが、いま再び都心への回帰のトレントが鮮明になっている。
都心にオフィスがあるほうが、人材が集まりやすい、通勤時間も短くなるという事情がある。
　こうした供給の大半は、既存ビルの建替えによるものである。
建築基準法等の規制緩和で古い現在のビルを建替えて超高層ビルにすれば、少なめにみても二倍の床面積になる。
いまはその建替えの最中で、いわば仮住まいの床面積需要も増えているが、ビル全部が建ち終わったあとそれに見合う需要も都心の一等地では残っているようだ。
しかし、それ以外の場所では需要はそれほど増えないだろう。
　中長期的には都心のオフィス需要も住宅の需要も増えていく。
また、外国から来日する人も増加していて、外資系のホテルの進出も盛んである。
それらのホテルはいずれも満室に近い。
現在進められているオフィスの床面積増加のスピードはかなり早い。
平成二一～二二年あたりには、供給に対し一時的に需要がついてこないとの懸念がある。
　また、景気の動向と東京の床面積の需要とは関連がある。
景気がよいと人は都心に集まる。
不景気になると都心の就労人口は減少する。
金利が上昇すると、ビル事業者は賃料を上げざるを得ない。
都心のビルの空室率は賃料が値上がりしたことが要因で上昇する。
　しかし、そうなってもI地所やM不動産の経営へのマイナスの影響は小さい。
　I地所の土地は、書物によれば次のようである。
　明治二二（一八八九）年、陸軍省がA地区に煉瓦づくりの近代的な兵営建設を計画。
予算の見積もりは一五〇万円で、その費用捻出のためにM地区一帯とK町の陸軍用地とを合わせて民間に払い下げることに決まった。
しかし、おりからの不況で買い手はなく、明治二三（一八九〇）年、ときの大蔵大臣M氏がI社二代目総帥のI氏に買い取りを懇請した。
I氏はMとK町合わせて約一一万坪を一二八万円（坪単価で約一一円六〇銭）で買い取ることにした。
この価格は当時の相場よりかなり高かったといわれている。
　この払い下げに関する明治政府の領収書が、B区の旧I氏邸内のI氏史料館に保存されている。
I氏は払い下げを受けたあと、I本社に丸ノ内建築所（現在のI地所設計部の前身）を設置、ビル建設計画を立案した。
しかし、鉄道はY市からS市までしか開通しておらず、その土地は、ビルが建設されるまでは原っぱ。
　明治二七（一八九四）年に一号館竣工。
翌二八年には隣接地に二号館、二九年には三号館が完成した。
T駅が完成したのは大正三（一九一四）年であった。
I氏には先見の明があった、と記されている。
そして大正一二（一九二三）年にMビル（旧Rビル）が竣工した。
　いっぽうM不動産のルーツは、Iよりさらに遡る。
　延宝元（一六七三）年、M氏が江戸本町一丁目に呉服店を創業。
数年後に本町二丁目に二号館を開店する。
天和三（一六八三）年には江戸駿河町に移転。
ここが現在の三越の本店にあたる。

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